Alle Antworten zu häufig gestellten Fragen zu Kapitalanlagen und Anlageimmobilien.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Wie viele Hotelapartments entstehen?

Es entstehen in den Häusern Kranich, Storch und Lachmöwe 53 moderne und hochwertig ausgestattete Hotelapartments. Die Größen der Apartments liegen zwischen ca. 44 m² und 114 m².

2. Wo liegt „Mein Rügen“?

„Mein Rügen“ liegt am Buger Bodden und verfügt über eine direkte und unverbaubare Wasserlage. Gäste, die auf Ruhe und Abgeschiedenheit Wert legen, finden bei uns den idealen Platz zur Entspannung – Abseits vom Mainstream des Massentourismus. Der Nordwesten der Insel bietet immer noch die ursprüngliche Weite und Schönheit der Insel. Ständig steigende Buchungszahlen in dieser Region zeigen, dass immer mehr Urlauber hier Erholung finden. Im Zusammenspiel mit unseren kulinarischen, touristischen und den umfangreichen SPA Angeboten ist die Lage am Buger Bodden unvergleichbar.

3. Wer steht hinter „Mein Rügen“?

Die Pächterin gehört zur Unternehmensgruppe der HR Group, die mittlerweile zu den 40 größten Betreibergesellschaften auf dem deutschen Hotelmarkt zählt. Dementsprechend ist eine überdurchschnittlich hohe Betreiberkompetenz gegeben. Die Gesamtanlage wird unter der Marke „Lindner“ vermarktet, die innerhalb Mitteleuropas eine hohe Bekanntheit und speziell im freizeittouristischen Segment eine sehr gute Reputation genießt. Die Verkäuferin, die HR Hotel Estate Rügen GmbH, bleibt auch nach der Veräußerung der Hotelapartments Eigentümerin eines Großteils der Flächen und Gebäude im Resort „Mein Rügen“ (u.a. große Tenne und Spa-Bereich). Somit besteht im Hinblick auf die infrastrukturellen Einrichtungen (bspw. Spa-Bereich und gastronomische Einrichtungen) auch seitens der Verkäuferin ein nachhaltiges Interesse am dauerhaften wirtschaftlichen Erfolg des Resorts. Als Erwerber eines Apartments haben Sie den großen Vorteil, dass Sie sich nicht selbst um die Vermarktung und Auslastung des Apartments kümmern müssen. Dadurch ersparen Sie erhebliche Kosten und Zeit.

4. Muss ich Umsatzsteuer bei Kauf des Apartments an den Verkäufer bezahlen?

Umsatzsteuer ist nur für den Erwerb des Mobiliars zu bezahlen.

5. Was ist mit der Umsatzsteuer auf den Erwerb des Grundstücksanteils und des Gebäudes?

Im Kaufvertrag hat der Verkäufer zur Umsatzsteuer optiert. Damit erfolgt der Verkauf nicht umsatzsteuerfrei aber auf Grund einer besonderen steuerlichen Regelung muss die Umsatzsteuer nicht direkt an den Verkäufer gezahlt werden. Es greift der Übergang der Steuerschulderschaft (auch Reverse-Charge-Verfahren gennant). Hierbei muss der Erwerber des Grundstücks die Umsatzsteuer für den Erwerber beim Finanzamt anmelden und kann sich diese im Regelfall als Vorsteuer anrechnen. Somit entsteht im Regelfall keine finanzielle Belastung.

6. Werde ich Unternehmer mit dem Erwerb der Immobilie und muss ich in diesem Fall etwas beachten?

Nicht mit dem Erwerb aber mit der Vermietung der Immobilie werden Sie zum Unternehmer, Sie diese laut Pachvertrag mit Umsatzsteuer verpachten. Sie müssen dem Finanzamt mitteilen, dass Sie künftig eine Immobilie langfristig vermieten und auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet haben. Das Finanzamt wird Sie dann aufforderen unterjährig eine monatliche / vierteljährliche Umsatzsteuer-Voranmeldung einzureichen. In manchen Fällen reicht auch eine Umsatzsteuerjahreserklärung. Das hängt ganz von Ihren persönlichen Verhältnissen ab.

7. Muss ich auf den gesamten Kaufpreis Grunderwerbsteuer zahlen?

Nein, da es sich bei dem Mobiliar nicht um mit der Wohneinheit festverbundene und maßangepasste Einbaumöbel handelt, muss hierfür auch keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

8. Wie sieht der Grundbucheintrag aus?

Die im Verkaufsprospekt von ,,Mein Rügen‘‘ beschriebenen Vorhaben werden auf einem Grundstück realisiert, auf dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit vier Unterwohnungseigentümergemeinschaften gebildet werden. Die gemeinsame Nutzung aller notwendigen Grundstücksflächen und Einrichtungen werden durch entsprechende Dienstbarkeiten (bspw. Wege-, Überfahrts-, Aufenthaltsrechte) gesichert. Diese grundbuchlichen und sonstigen Belastungen zur gemeinschaftlichen Erschließung, Ver- bzw. Entsorgung der Grundstücke etc. sind vom jeweiligen Erwerber als nicht wertmindernd zu übernehmen. Im Grundbuch werden Sie als zukünftiger Wohnungseigentümer eingetragen. Der Grundbucheintrag listet jeden Außenstellplatz als Sondernutzungsrecht auf.

9. Wann ist der Kaufpreis fällig?

Der Erwerb, der gemäß der Baubeschreibung noch herzustellenden Teileigentumseinheit, erfolgt zu einem Festpreis, der entsprechend dem jeweiligen Baufortschritt an die Verkäuferin zu zahlen ist. Der Erwerber erhält mit Fertigstellung eine schlüsselfertige Teileigentumseinheit. Das Risiko von etwaigen Kostensteigerungen oder anderen Baurisiken trägt ausschließlich die Verkäuferin. Zahlungen an die Verkäuferin erfolgen gemäß der zwingenden gesetzlichen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Dies bedeutet, dass der Erwerber Zahlungen an die Verkäuferin abschlagsweise in der Höhe zu leisten hat, die in etwa dem jeweiligen Substanzwert der Immobilie entsprechen. Der Substanzwert erhöht sich regelmäßig durch die von der Verkäuferin erbrachten Bauleistungen. Zur Absicherung der Erwerber werden die erbrachten Bauleistungen durch einen Sachverständigen des TÜV überwacht. Die erste Kaufpreisrate ist ca. fünf bis sechs Wochen nach Beurkundung fällig, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Den Grunderwerbsteuerbescheid erhalten Sie für gewöhnlich binnen vier Wochen nach Kauf, wobei Sie dann eine Zahlungsfrist von ca. vier Wochen haben. Der Notar stellt Ihnen seine Rechnung unmittelbar, diese ist auch sofort fällig. Die Fälligkeit der weiteren Raten erfolgt entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung (siehe Musterkaufvertrag). Die letzte Rate in Höhe von 5 Prozent (Sicherungseinbehalt) ist erst nach Abschluss der Bauarbeiten, inklusive der Außen- und der SPA Anlage fällig.

10. Wann wird die gesamte Anlage fertig gestellt sein?

Die geplante Fertigstellung der Häuser Kranich, Storch und Lachmöwe ist spätestens Mai 2018. Bei Verzögerungen, die durch die Verkäuferin verschuldet werden, erhält der Eigentümer einen pauschalen Schadensersatz, der sich an der Höhe der entgangenen Einnahmen orientiert. Verzögerungen, die nicht durch die Verkäuferin zu verantworten sind, bspw. durch höhere Gewalt, Streik, Aussperrung oder durch berufsständige Vereinigungen anerkannte Schlechtwettertage, gehen nicht zu Lasten der Verkäuferin. Der Fertigstellungstermin verschiebt sich ferner, wenn der Erwerber fällige Kaufpreisraten nicht bzw. verspätet leistet um den Zeitraum seines Zahlungsverzuges.

11. Habe ich einen Anspruch auf Gewährleistung der erbrachten Bauleistungen?

Die Verkäuferin übernimmt, gemäß den gesetzlichen Vorgaben, für fünf Jahre (ab der Abnahme und Übergabe des Kaufgegenstandes) eine Mängelgewährleistung.

12. Wie wird eine höchstmögliche Bauqualität abgesichert?

Die Bauqualität ist Bestandteil der Baubeschreibung. Die Bauqualität wird durch die freiwillige Einbeziehung des TÜV abgesichert. Der TÜV überprüft und überwacht als unabhängige Instanz die Bauqualität und den Baufortschritt. Der TÜV wird ein Abschlussgutachten erstellen, auf dessen Grundlage das Gemeinschaftseigentum abgenommen wird.

13. Wie wird das Projekt finanziert?

Vorgesehen ist, das gesamte Vorhaben aus Eigenmitteln zu finanzieren.

14. Habe ich Einfluss auf die Möblierung meines Apartments?

Sie erwerben das Apartment „löffelfertig“. Auf Grund der einheitlichen Vermietbarkeit und einer garantierten erstklassigen Wohnqualität, werden alle Apartments nach dem gleichen Ausstattungsstandart - 4-Sterne-Plus Niveau - ausgestattet. Dabei hat die Verkäuferin bei der Planung auf Langlebigkeit und hohe Qualität der Einrichtung besondere Anforderungen gestellt. Ein Einfluss als Käufer ist nicht möglich. Eine Auflistung der gesamten Einrichtung ist Bestandteil beim Kauf des Apartments.

15. Warum muss ich eine Reservierungsgebühr bezahlen?

Der Verkauf für „Mein Rügen“ wird deutschlandweit durch verschiedene Vertriebspartner betrieben. Damit Sie als möglicher Käufer genügend Zeit haben, alle notwendigen Formalitäten zu erledigen, ist es notwendig, dass eine Reservierung des von Ihnen favorisierten und ausgewählten Apartments vorgenommen wird. Damit wird das Apartment für Sie über einen Zeitraum von 2 Wochen reserviert. Die Reservierungsgebühr wird beim Kaufvertrag berücksichtigt. Sollten Sie sich nach Ablauf der Reservierungsfrist gegen einen Kauf entscheiden, wird Ihnen der entsprechende Betrag wieder ausgezahlt.

16. Wo kann ich den Kauf des Apartments notariell beurkunden lassen?

Das verantwortliche Notarbüro ist „HEYMERADER-Krug-Schüller“ in der Meinekestraße 13, 10719 Berlin. Von diesem Büro wird der gesamte Kaufvorgang für Sie begleitet. Wenn Sie wünschen, wird der notarielle Kaufvertrag in diesem Büro in Berlin mit Ihnen geschlossen. Sollten Sie einen anderen Notar Ihres Vertrauens bevorzugen, wird das Notarbüro „HEYMERADER- Krug-Schüller“ dieses für Sie koordinieren.

17. Wie hoch sind die Kosten für eine ganzjährige Vermietung meines Apartments?

Im Gegensatz zu den konventionellen Ferienimmobilien übernimmt die Pächterin Ihres Apartments sämtliche Kosten zum erfolgreichen Betrieb. Meistens werden die Nebenkosten bei Ferienimmobilien von den Eigentümern unterschätzt. Besonders Kostenblöcke, wie Strom, Wasser und Heizung schmälern oftmals in erheblichem Maße die Einnahmen. Im Rahmen des Verpachtungskonzeptes werden die laufenden umlegbaren Betriebskosten für Heizung, Strom, Wasser, Versicherung, Grundsteuern, Straßenreinigung, Pflege der Außenanlagen, Kosten für Wartung, Reparatur und Ersatz bei Defekten der Einrichtung im Apartment, Kosten für die Reinigung der Apartments, Vermarktung der Apartments, Kosten für guest supplies und Müllentsorgung (nach Betriebskostenverordnung - BetrKV) in vollem Umfang von der Pächterin getragen. Das Gleiche gilt für die Vermietungskosten. Auch hier entstehen keine zusätzlichen Gebühren. (anders als bei herkömmlichen Ferienimmobilien oder Marktteilnehmern) Darüber hinaus übernimmt die Pächterin die Kosten für die Reinigung des Apartments, den Wäscheservice, die Pflege der Gartenanlage usw. Kosten, die nicht von Ihrem Gewinn abgehen.

18. Welche jährlich wiederkehrenden Kosten habe ich für das Apartment?

Für die Käufer ergeben sich wiederkehrende Kosten für die Nutzung des Spa-Bereichs (jeweils € 600,00 zzgl. Umsatzsteuer jährlich pro Hotelapartment) und die WEG-Verwaltung (voraussichtlich € 16,50 zzgl. Umsatzsteuer monatlich pro Hotelapartment). Des Weiteren ist eine Instandhaltungsrücklage (für Dach und Fach) in Höhe von jährlich € 6,00 pro m² des jeweiligen Wohneigentums zu bilden.

19. Was passiert, wenn in meinem Apartment der Fernseher kaputt geht oder andere Schäden an meinen Einrichtungsgegenständen auftreten?

Die Pächterin ersetzt ausnahmslos alle entstandenen Schäden an Ihrer erworbenen Einrichtung und trägt diese Kosten. Diese, für den Eigentümer des Apartments, wichtigen und grundsätzlichen Punkte sind im Pachtvertrag geregelt. Mit dieser Reglung im Pachtvertrag werden Sie als Eigentümer vor ungewollten oder überraschenden Ausgaben, die Ihre Rendite schmälern könnte, geschützt.

20. Warum muss ich eine SPA Gebühr in Höhe von 600 EURO/Jahr bezahlen?

Ein moderner und ansprechender SPA Bereich ist die Grundlage für eine ganzjährige, erfolgreiche Auslastung der Hotelanlage und damit auch der Apartments. Die SPA Gebühr ermöglicht es, einen SPA Bereich mit hohen Qualitätsmerkmalen zur Verfügung zu stellen. Dies ist ein wichtiger Bestandteil, den nachhaltigen Erfolg des Hotels und Ihres Apartments sicher zu stellen.

21. Wer übernimmt kostenintensive Reparaturen? (z.B. eine defekte Heizungsanlage)

Für die Laufzeit des Pachtvertrages übernimmt auch hier die Pächterin die Kosten für notwendige Reparaturen und sorgt damit für einen zuverlässigen Hotelbetrieb. Obwohl sich diese Anlage im Gemeinschaftseigentum befindet wird auch hier die Linie verfolgt, dass das Investment für den Anleger planbar bleibt und nicht durch überraschend auftretende Kosten belastet wird. Auch diese Regelung unterscheidet uns erheblich von den meisten, sich auf dem Markt befindlichen, vergleichbaren Kapitalanlagen.

22. Außenanlagen

Die Außenanlagen werden von unseren Mitarbeitern ständig gepflegt und den saisonalen Anforderungen entsprechend gestaltet. Für die Eigentümer der Apartments entstehen für diese umfangreichen Arbeiten keine Gebühren.

23. Parkplatz

Jeder Eigentümer eines Apartments ist verpflichtet, einen Stellplatz (Kosten derzeit 8.000 EUR netto) zu erwerben.

24. Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage für die Apartments ist derzeit mit 6,00 EUR/qm im Jahr angesetzt. Hieraus muss ausschließlich die Instandhaltung für „Dach und Fach“ gewährleisten werden. Jede Eigentümergemeinschaft beschließt in der ersten Eigentümerversammlung die zukünftige Höhe der Instandhaltungsrücklage. Diese kann auch höher oder niedriger ausfallen als die derzeitigen 6,00 EUR/qm.

25. Wer übernimmt die Verwaltung meines Apartments?

Ihre Hausverwaltung ist die Grundstücksverwaltung W. Johannes Wentzel Dr. Nfl. GmbH, Steinstraße 23, 19052 Schwerin. Sie wird sich um alle Belange des Gemeinschaftseigentums und um die Vertretung der Interessen der Eigentümergemeinschaften kümmern.

26. Welche Laufzeit hat der Pachtvertrag?

Jeder Eigentümer, schließt einen Pachtvertrag über 20 Jahre mit „Mein Rügen“ Betriebsgesellschaft mbH. Im Pachtvertrag sind alle Rechte und Pflichten des Pächters exakt beschrieben. Mit der Laufzeit über 20 Jahre hat der Erwerber eine maximale Planungssicherheit für sein Investment.

27. Was passiert nach Ablauf des Pachtvertrages?

Nach Auslauf der Pachtverträge steht es den Erwerbern frei, das jeweilige Teileigentum weiterhin in der hier beschriebenen Konstellation kommerziell zu nutzen. Die Pächterin wird nach Ablauf des Pachtvertrags allen Erwerbern bzw. Verpächtern ein Geschäftsbesorgungsmodell (als Vermietungs- und Verwaltungsdienstleister) bspw. auf Provisionsbasis anbieten. Alternativ haben die Erwerber nach Beendigung des Pachtvertrages die Möglichkeit, die Hotelapartments eigenständig zu bewirtschaften oder auf die Dienstleistungen anderer Vermietungsanbieter zurückzugreifen.

28. Welche Sicherheiten habe ich bei Zahlungsunfähigkeit der Pächterin?

Die Pächterin hinterlegt eine Kaution in Höhe einer Jahrespacht. Anders als bei Aktien oder ähnlichen Anlageprodukten auf dem Markt, haben Sie hier den Vorteil, eine grundbuchlich gesicherte Immobilie erworben zu haben. Ebenso, im Gegensatz zu Aktien, hat Ihr Apartment einen realen Marktwert/Wiederverkaufswert. Diese Immobilie bietet im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Pächters unterschiedliche alternative Nutzungen. Die durch die Kautionssicherheit einer Jahresmiete gewährte Absicherung, verschafft den Eigentümern die notwendige Zeit, um die passende Alternative zu bestimmen.

29. Kann ich mein Apartment auch selber nutzen?

Natürlich. Lesen Sie dazu bitte unser Selbstnutzungsbeispiel im Anschluss.

Selbstnutzung am Beispiel des Apartments 1.08
Den Erwerbern von ,,Mein Rügen‘‘ wird ein flexibles Selbstnutzungsmodell für ihr jeweiliges Hotelapartment angeboten.
Dabei entscheiden der Nutzungszeitraum (Hauptsaison und Nebensaison) und die Nutzungsdauer über ggf. entstehende Zusatzkosten.
Bei einer Selbstnutzung hat der Erwerber stets einen rabattierten Bruttozimmerpreis inklusive Frühstück für die Übernachtung an die Pächterin zu zahlen. Die Kosten für die Übernachtung werden automatisch mit der zu zahlenden Pacht verrechnet.

Im Einzelnen:
Zum Anfang eines jeden Kalenderjahrs veröffentlicht die Pächterin die für das laufende Kalenderjahr geltenden Bruttozimmerpreise inklusive Frühstück, unterteilt in Haupt- und Nebensaison. Während der Hauptsaison gewährt die Pächterin allen Erwerbern einen Nachlass in Höhe von 30% auf den festgelegten Bruttozimmerpreis inklusive Frühstück. In der Nebensaison gewährt die Pächterin allen Erwerbern einen Nachlass in Höhe von 50% auf den festgelegten Bruttozimmerpreis inklusive Frühstück. Beträgt der festgelegte Bruttozimmerpreis inklusive Frühstück in der Hauptsaison z.B. 180,00 EUR, so beträgt der vom Erwerber im Rahmen der Selbstnutzung zu zahlende festgelegten Bruttozimmerpreis inklusive Frühstück pro Nacht 126,00 EUR. Die anfallenden Kosten für die Übernachtung des Erwerbers werden mit der im Folgemonat fälligen Pacht verrechnet. Nutzt der Erwerber das Hotelapartment für 7 Nächte im Juli (7 x 126,00 EUR = 882,00 EUR), so wird bei einer vereinbarten Monatspacht in Höhe von z.B. 882,00 EUR keine Pachtzahlung fällig. Übernachtet der Erwerber 10 Nächte, so hat er bei Abreise einen Betrag von 378,00 EUR (3 x 126,00 EUR) zu zahlen. Das Angebot zur Selbstnutzung ist auf 21 Kalendertage pro Kalenderjahr beschränkt.
Selbstverständlich erhalten die Erwerber im Rahmen der Selbstnutzung alle üblichen Hotelservices, wie bspw. tägliche Zimmerreinigung, Wäschewechsel, Gästeartikel und Frühstück als Inklusivleistung. Zusätzlich wird den Erwerbern nach Abschluss des Kaufvertrages eine ,,Owners Card‘‘ ausgestellt. Mit der „Owners Card“ erhalten Sie 10 % Rabatt auf alle gastronomischen Angebote, sowie alle Anwendungen im Spa-Bereich.
Die folgende Übersicht zeigt verschiedene Varianten für eine Selbstnutzung und deren Auswirkungen auf die Mieteinnahmen bzw. daraus entstehende Zusatzkosten am Beispiel des Apartments 1.08:

Übernachtungspreis Hauptsaison 180,00€
Übernachtungspreis Nebensaison 120,00€
Rabattierter Übernachtungspreis Hauptsaison 126,00€
Rabattierter Übernachtungspreis Nebensaison 60,00€
Monatliche Miete (abzgl. Spa-Gebühr) 827,49€
Kostenfreie Übernachtungen Hauptsaison pro Monat 7
Kostenfreie Übernachtungen Nebensaison pro Monat 14
Rabattierter Übernachtungspreis nach Mietreduktion auf 0 € Hauptsaison 90,00€
Rabattierter Übernachtungspreis nach Mietreduktion auf 0 € Nebensaison 36,00€

Die Übernachtungspreise verstehen sich als Bruttoangaben inkl. Frühstück.
Nach dieser Beispielrechnung kann der Erwerber der Einheit 1.08 sein Apartment in jedem Monat der Hauptsaison bis zu sieben und in jedem Monat der Nebensaison bis zu 14 Übernachtungen selbst nutzen, ohne dass dabei Zusatzkosten entstehen. Bei voller Ausschöpfung der Selbstnutzung würde sich lediglich die durch die Pächterin zu zahlende Miete auf € 0 reduzieren. Bei geringerer Ausschöpfung der Selbstnutzung reduziert sich die durch die Pächterin zu zahlende Miete jeweils anteilig. Bei einer darüber hinaus gehenden Selbstnutzung würde der Erwerber einen rabattierten Übernachtungspreis in Höhe von € 90,00 in der Hauptsaison bzw. € 36,00 in der Nebensaison zahlen.